środa, 7 kwietnia 2021

Filadelfia próbuje mediacji, by zapobiec eksmisjom



Kwiecień 7, 2021 - Kathleen Mary Willis


Rząd domów w Filadelfii.
Zdjęcie: Anjelika Gretskaia / REDA&CO / Universal Images Group / Getty Images

Pandemia koronawirusa wywarła presję na lokatorów, którzy tracą pracę, i na wynajmujących, którzy tracą dochody z czynszu.

Ten program stara się pomóc jednym i drugim.

Autor: Emily Nonko, Tak, 31 marca 2021 r.

https://www.yesmagazine.org/economy/2021/03/31/covid-eviction-program-helps-landlords-tenant

Zanim Janaya Lewinski poprowadzi sesję mediacyjną w ramach Filadelfijskiego Programu Dywersji Eksmisji, chce wiedzieć jak najwięcej o lokatorze, szczegółach jego sytuacji życiowej i o tym, dlaczego zalega z czynszem.

Czy są jakieś problemy z właścicielem, na przykład łazienka, która od dawna wymaga naprawy?

Czy najemca walczył o pokrycie podwyżki czynszu, czy też jakaś nagła sytuacja uniemożliwiła mu zapłatę?

"Spotykasz się z ludźmi tam, gdzie oni są", zauważa Lewinski, "a sama mediacja otwiera linie komunikacji".

Lokatorzy i właściciele, którzy rzadko rozmawiali ze sobą bezpośrednio, mają przestrzeń do przedyskutowania niuansów, które prawdopodobnie zostałyby pominięte podczas przesłuchania eksmisyjnego.

I w przeciwieństwie do eksmisji, przeszkoleni mediatorzy pomagają wynajmującemu i najemcy ustalić plan płatności, który jest korzystny dla obu stron.

"Kiedy lokator dzieli się swoim planem spłacenia wynajmującego, to sprawia, że wynajmujący naprawdę reaguje" - mówi Lewinski.

Takie mediacje pomiędzy wynajmującymi i najemcami są coraz bardziej powszechne w Filadelfii, która w sierpniu uruchomiła swój Program Dywersji Eksmisji, aby uchronić ludzi przed utratą domów w czasie pandemii.

Z kilkoma wyjątkami, program wymaga od wynajmujących, aby przed złożeniem wniosku o eksmisję w sądzie, udali się na mediacje z lokatorami, aby spróbować coś wypracować.

Sue Wasserkrug, która nadzoruje program mediacji, nazwała go "win-win-win" dla wynajmujących, najemców i miasta.

Rzeczywiście, podejście Filadelfii jest rzadką inicjatywą, która spotkała się z chórem pochwał ze strony ludzi, którzy często uważani są za przeciwników.

"Jest to sposób na stworzenie mostu pomiędzy najemcą a wynajmującym, na bezpieczne chodzenie po nim i komunikowanie się ze sobą" - powiedział członkom Rady Miasta w listopadzie Moshe Attas, właściciel i zarządca nieruchomości.

Taki konsensus jest wynikiem wielu lat tworzenia podstaw inicjatywy, korzystania z istniejących partnerstw, rekrutowania wolontariuszy do pilotażu i przekształcania go w oficjalny program miejski.

W grudniu członkowie Rady Miasta jednogłośnie zagłosowali za przedłużeniem programu przekierowania eksmisji do 2021 roku, co zdaniem miasta może złagodzić setki eksmisji w czasie pandemii.

"To był bardzo, bardzo udany program" - mówi Melissa Long, dyrektor miejskiego Wydziału Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności. "Ale chociaż wydaje się to prostą koncepcją, rzeczywista praca nie jest prosta".

Wszyscy są zaangażowani

Korzenie programu sięgają kryzysu mieszkaniowego z lat 2008-2009, kiedy to liczba wniosków o przejęcie nieruchomości w Filadelfii wzrosła o 200%.

W odpowiedzi na to sąd w krótkim czasie stworzył program zmiany kierunku egzekucji hipotecznej, który miał prosty cel:

Umieścić właścicieli domów i ich adwokatów pomocy prawnej twarzą w twarz z kredytodawcami, aby wypracować rozwiązanie.

Program odniósł ogromny sukces, ratując ponad 16.000 domów przed przejęciem, według Annette Rizzo, emerytowanego sędziego, który nadzorował program.

Urzędnicy miejscy zastanawiali się, czy mogą powtórzyć ten sukces dla najemców.

W 2017 r. miasto odnotowało ponad 24 000 wniosków o eksmisję - proces, w którym lokatorzy stają w obliczu strasznych przeciwności.

Burmistrz Filadelfii Jim Kenney powołał grupę zadaniową ds. eksmisji, która w raporcie z 2018 r. zaleciła opracowanie "miejsca, w którym wynajmujący i najemcy mogliby się spotkać, zanim jeszcze zostanie złożona skarga o eksmisję".

Chodziło o to, aby zapewnić "możliwość negocjowania spłaty czynszu bez generowania kosztów prawnych dla żadnej ze stron i bez wprowadzania pozwu o eksmisję do rejestru najemcy".

W rezultacie miasto sfinansowało program pilotażowy w ramach Philadelphia Eviction Prevention Project.

Darmowy, dobrowolny program wystartował jesienią 2019 roku i został przedłużony o rok, zanim został skrócony przez pandemię.

Good Shepherd Mediation Program, organizacja non-profit skupiona na rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich, nadzorowała go.

"Mediacja jest świetnym narzędziem do rozwiązywania konfliktów, szczególnie gdy zaangażowane strony mają jakiś rodzaj relacji i nadal będą je mieć", mówi Wasserkrug, który jest administratorem programu w Good Shepherd.

"Dlatego jest to dobre dla sporów pomiędzy właścicielem a najemcą".

Aby pozyskać mediatorów-ochotników, Good Shepherd zwrócił się do Rizzo, który nadzorował program odwrócenia skutków wykluczenia, a także do Pennsylvania Council of Mediators, Philadelphia Bar Association i różnych kancelarii prawnych.

Ten zespół stał się zlepkiem emerytowanych sędziów, adwokatów i mediatorów społecznych, mówi Wasserkrug.

Kolejni partnerzy dołączyli, by zapewnić doradztwo mieszkaniowe, wsparcie prawne i techniczne.

 Miasto uruchomiło mediacje lokatorskie jako oficjalny program we wrześniu ubiegłego roku.

W obecnym modelu wynajmujący składają wniosek o mediację z jednym z około 70 mediatorów poprzez miejski portal internetowy, gdzie jest on przyjmowany i przeglądany przez pracowników Filadelfijskiej Pomocy Prawnej.

Następnie miasto powiadamia lokatora za pomocą SMS-a i poczty elektronicznej. Jeśli kontakt nie zostanie nawiązany, Filadelfijska Pomoc Prawna zajmuje się bezpośrednim kontaktem.

Kiedy lokator zgodzi się na udział w mediacji, doradca mieszkaniowy rozmawia z nim przed mediacją, aby przeanalizować jego cele i możliwości płacenia czynszu, oraz aby pomóc mu ubiegać się o pomoc w wynajmie lub znaleźć nowe mieszkanie.

Celem mediatora, jak twierdzi Wasserkrug, jest otwarcie drzwi do produktywnej komunikacji i w idealnym przypadku opracowanie planu, na który obie strony mogą się zgodzić.

Mediatorzy często pomagają stronom w ustaleniu jednego z dwóch planów płatności - jeden plan dzieli zaległy czynsz na dziewięć rat, a w drugim planie najemca płaci mniejsze raty z większą końcową wpłatą pozostałej kwoty.

Uczestniczka Diane Buchanan, która zeznawała przed Radą Miasta w listopadzie, podzieliła się informacją, że po tym, jak jej córka, która z nią mieszkała, straciła pracę z powodu pandemii, zaczęli się martwić o terminowe płacenie czynszu.

Mniej więcej w tym samym czasie zepsuła im się lodówka, a właściciel mieszkania nie chciał pomóc.

Zamiast pogorszenia stosunków, mediacje doprowadziły Buchanan i jej właściciela do porozumienia: ona dołoży wszelkich starań, by płacić pełny czynsz, a oni zgodzili się wymienić lodówkę.

"Tego rodzaju historie pomagają ludziom zrozumieć, co dzieje się z lokatorami w czasie pandemii" - zauważa Lewinski.

Do 5 stycznia 2021 roku miasto otrzymało 1,120 wypełnionych wniosków o mediację.

Z 463 par wynajmujący/najemcy, które wzięły udział w mediacji, 317 osiągnęło porozumienie.

103 pary zgodziły się na inny wynik - np. najemca zdecydował się wyprowadzić - a w 28 przypadkach nie osiągnięto żadnego porozumienia. (Ostatnie 15 medytacji było w trakcie nagrywania).

Uczestnicy programu dywersji będą mogli ubiegać się o nowy miejski program pomocy w wynajmie COVID-19, który ma ruszyć w marcu tego roku.

Long z Wydziału Mieszkalnictwa i Rozwoju Społecznego (Division of Housing and Community Development) podkreślił, że w przypadkach niepłacenia czynszu mediacja nie może być samodzielna - możliwość osiągnięcia porozumienia w sprawie spłaty często zależy od bieżącej pomocy w wynajmie, do której mają dostęp lokatorzy i właściciele mieszkań.

"Kiedy mamy do czynienia z sytuacją, w której eksmisja jest spowodowana brakiem płatności, potrzebna jest pomoc w wynajęciu mieszkania, aby pomóc lokatorowi pozostać w domu", mówi.

Ale ostatecznie urzędnicy miejscy wiedzą, że budują solidne ramy, które trzymają wynajmujących i lokatorów z dala od sądu.

"Mówię, że płyniemy tym statkiem po nieznanych wodach, ponieważ go budujemy" - żartuje Wasserkrug. "Ale mamy nadzieję, że mediacja przed złożeniem pozwu w kontekście wynajmujący - najemca stanie się nową normą".

Ten artykuł pierwotnie ukazał się w Reasons to be Cheerful i jest ponownie publikowany tutaj jako część SoJo Exchange z Solutions Journalism Network, organizacji non-profit zajmującej się rygorystycznym raportowaniem na temat odpowiedzi na problemy społeczne.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz